マンションを売る手順を手続きの3つの段階に分けて解説

マンションを売る際には、不動産売却の流れに沿って進めていくことが大切です。
なにをどのような手順でおこなえば良いのかを把握し、スムーズな取引を目指しましょう。
そこで今回は、マンションを売る手順を、「事前準備」「売却活動」「売買契約後」の3つの段階に分けて解説します。
千葉県成田市でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売る手順1：事前準備

まずは、マンションを売る流れのうち、事前準備の手順とポイントについて解説します。
マンションを売る事前準備は、以下のような手順でおこないます。

• 不動産査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• マンションの売り出し価格を決める

手順の具体的な方法とポイントについて、順番に解説します。

不動産査定を依頼する

マンションがいくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
机上査定とは、建物の基本情報や、周辺の類似物件の販売価格など、インターネットや役所で閲覧できる書類で調べられるデータをもとに、価格を査定する方法です。
現地に訪問することはなく、査定の当日～数日後には結果がわかります。
訪問査定
訪問査定は、机上査定で用いたデータにくわえ、現地に訪問して物件の状態や周辺環境などを調査した内容を加味したうえで、査定価格を算出する方法です。
査定結果が出るまでに1週間ほどかかります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンションを売却する際には、不動産会社の仲介で買主を探すのが一般的です。
そのためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があり、マンションの状態や売主の状況に応じて選択できます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
売主が個人的に見つけてきた相手に売却したい場合も、不動産会社の仲介で取引しなければなりません。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から5営業日以内に、不動産流通機構が運営するネットワークシステム「レインズ」に情報を登録することが義務付けられています。
また、売却活動の状況を7日に1回以上売主に報告する義務があります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じく1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
専任媒介契約では、個人間で取引することができます。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から7営業日以内に「レインズ」に情報を登録することと、売却活動の状況を14日に1回以上売主に報告する義務があります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社の数や、売却する相手などに制限がない媒介契約です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社には、「レインズ」への登録や売却活動の報告義務がありません。
需要が高い地域では、不動産会社同士が競争するため、一般媒介契約で高値売却にチャレンジしても良いでしょう。
しかし、築年数が古いマンションや需要が低いエリアは、手厚いサポートを受けられる「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」がおすすめです。

マンションの売り出し価格を決める

マンションの売り出し価格は、売主が決定することができます。
ただし、適正な価格を設定しないと売却しにくくなるため、不動産会社が提示した査定価格をもとに、市場相場に合った価格を設定しましょう。

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マンションを売る手順2：売却活動

次に、マンションを売る流れのうち、売却活動の手順とポイントについて解説します。
マンションを売るときの売却活動は、以下のような手順でおこないます。

• 物件の情報を公開する
• 条件交渉
• 契約の締結

手順の具体的な方法とポイントについて、順番に解説します。

物件の情報を公開する

媒介契約を結んだ不動産会社が、チラシを作成してポスティングしたり、不動産情報誌やインターネットに物件の情報を掲載したりといった売却活動を開始します。
購入検討者が現れたら、内覧を希望されるため、快く応じましょう。
内覧時に良い印象を持ってもらうことが、売却成功の秘訣です。
内覧前には、整理整頓や清掃、換気などをおこない、内覧者が気持ち良く見学できるよう準備をしてください。

条件交渉

購入を希望する方には、購入申込書を提示してもらうのが一般的な流れです。
購入申込書には、希望価格や条件などが記載されています。
可能な限り歩み寄ることが大切ですが、売主からの希望があれば不動産会社に伝えましょう。
不動産会社があいだに入って話をまとめ、売却の決断ができたら売渡承諾書を作成して売買契約へと進みます。

契約の締結

売主と買主双方の合意のもと、売買契約を締結します。
売買契約を結ぶときには、買主から手付金が支払われます。
手付金は、売買価格の10％程度が相場です。
契約するときには手付解除期日を設けており、期日までに売主の都合で契約を解除する場合は、受け取った手付金の倍額を買主に返還しなければなりません。
期日を過ぎてからは解除できなくなり、場合によっては損害賠償を請求されることもあるため、慎重に契約を結ぶことが大切です。
また、売買契約の締結時には、不動産会社に仲介手数料の半分を支払う必要があります。

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マンションを売る手順3：売買契約後

最後に、マンションを売る流れのうち、売買契約後の手順とポイントについて解説します。
マンションの売買契約後は、以下のような手順で進めます。

• 引っ越しをする
• 決済・引渡し
• 確定申告をおこなう

手順の具体的な方法とポイントについて、順番に解説します。

引っ越しをする

マンションを引渡すときには、家財道具をすべて撤去し、空っぽの状態にしなければなりません。
不要なものを処分し、引渡し日までに引っ越しを済ませておきましょう。

決済・引渡し

買主から売却代金の残金を受け取り、同日に所有権移転登記をおこなってマンションを引渡します。
マンションの鍵や設備の取扱説明書などを準備し、引渡し日にすべて買主に渡してください。
また、残金の決済にときに、不動産会社に仲介手数料の残り半分を支払う必要があります。

確定申告をおこなう

マンションを売却して譲渡所得（利益）を得た場合、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称で、譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
譲渡価格とは、不動産の売却価格です。
取得費とは、不動産の購入代金と購入したときに支払った税金や仲介手数料など経費の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った税金や仲介手数料、測量費などが該当します。
譲渡所得を得た場合は、マンションを売却した翌年の確定申告の時期に、申告・納税してください。
なお、譲渡所得税の負担を軽減する控除制度が設けられているため、条件を満たす場合は積極的に利用すると節税できます。
控除制度を利用して譲渡所得がゼロ以下になった場合でも確定申告が必要です。

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まとめ

スムーズにマンションを売るためには、流れに沿った手順とポイント押さえて進めることが大切です。
売却前には不動産会社の査定を受け、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をおこない買主を募ります。
売却後に譲渡所得を得た場合や、控除制度を利用した場合は確定申告が必要であるため、売却した翌年の確定申告の時期に忘れずに手続きをおこないましょう。
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