道路に面していない土地でも売却できる？売却する際の価格や方法も解説！

道路に面していない土地を売却したいときは、買い手が見つかるかどうか心配になりますよね。
たしかに、道路に面していない土地は通常よりも売却が難しい可能性があるので、ポイントを押さえておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は千葉県成田市で道路に面していない土地の売却をご検討中の方に向けて、ポイントとなる土地の種類と価格への影響、売却方法について解説します。

道路に面していない土地を売却する際のポイント①土地の種類

道路に面していない土地は無道路地とも言い、建物の建築や再建が制限されるなどのデメリットがあります。
そのため、売却の際は価格に影響が生じたり、買主がなかなか見つからなかったりすることがあるでしょう。
そして、「道路に面していない土地」と一口に言っても、実はいくつかの種類があります。
なかには、一見道路に面していても無道路地に該当する土地があるので、注意しなくてはなりません。
道路に面していないとみなされる土地はおもに3種類あるので、確認しておきましょう。

道路に面していない土地の種類1：道に面している部分がない

3種類のなかでもわかりやすいのは、道に面している部分がない土地です。
代表的な例には、袋地や準袋地が挙げられます。
袋地は他人の所有地に囲まれている土地であり、準袋地は河川や崖などに囲まれている土地です。
他人の所有地や河川などを通らないと道路に出られないので、さまざまな問題の発生が懸念されます。

道路に面していない土地の種類2：法律上の道路に面していない

土地が面しているべき道路は、どのような道でも良いわけではありません。
その道が建築基準法によって定められている法律上の道路ではないと、道路に面していない無道路地だとみなされます。
たとえば、法律上の道路は原則として幅員4m以上と定められています。
そのため、接しているのが幅4mに満たない道路の場合は、道路に面していない土地だとみなされるので注意しましょう。

道路に面していない土地の種類3：道路に面する部分が狭い

土地が道路に面しているかどうかには、面している部分の長さも関係します。
どのくらいの長さが必要なのかは、法律によって定められています。
これを接道義務と言い、建物を建てる土地は建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはなりません。
したがって、道路に接する部分が2mに満たない場合は、道路に面していない土地だとみなされます。

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道路に面していない土地を売却する際のポイント②価格への影響

道路に面していない土地の売却で懸念されるのは、買主が見つかりにくいことだけではありません。
普通の物件に比べて売却価格が下がる可能性が高いことにも、注意が必要です。
なぜ売却価格が下がるのか、その理由と売却価格の相場について確認しておきましょう。

売却価格が下がる理由と価格の相場

道路に面していない土地の売却価格が下がる理由は、さまざまなデメリットがあるからです。
まず、接道義務を満たしていない土地には、新しい建物を建てることや既存の建物を建て替えることができません。
また、道に面している部分がない土地の場合は、道路へ出るために隣地を通行させてもらう必要があります。
通行させてもらうためには土地の所有者と交渉して通行権を得て、通行料を支払わなくてはなりません。
通行料に明確な基準がないことや、民法では必要最低限の範囲での通行しか保障されていないことなどから、トラブルになる可能性もあります。
ほかにも日当たりや風通しが悪いことや大型車両が通れないこと、住宅ローンの審査がとおりにくいなどのさまざまなデメリットが生じます。
そのため、道路に面していない土地は普通の土地よりも資産価値が低く、売却価格も下がるのです。
一般的に、道路に面していない土地の売却価格は、普通の土地よりも3割ほど安くなると言われています。

売却価格を左右するおもな要素

道路に面していない土地は通常よりも安くなりますが、土地の価格はそれだけで決まるわけではありません。
土地の査定基準となる要素は数多くあり、売却価格の目安はそれらを総合して決まります。
たとえば土地自体の要素では、広さや形状、土壌汚染の有無などが関係します。
立地における要素は日当たりや風通しの良さ、最寄り駅までの距離や交通の利便性、買い物施設や学校までの距離などです。
周辺環境では騒音や振動の有無と程度、墓地や反社会的勢力の事務所のような嫌悪施設の有無などが挙げられます。
ほかにも不動産の所有形態や住宅ローンの残債の有無、地域の人口などが関係することがあります。
これらの要素をふまえた結果、需要が高い土地だと判断された場合は、道路に面していなくても売却価格への影響は少ない可能性があるでしょう。

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道路に面していない土地を売却する際のポイント③売却方法

道路に面しておらず、需要が高くもなさそうな土地の場合は、価格はもちろん売れるかどうかも心配になるでしょう。
けれど、そのような土地でも売却方法を工夫するとスムーズに売れる可能性があります。
おもな売却方法は3つあるので、それぞれ解説します。

売却方法1：再建築可能になる対策をしてから売る

道路に面していない土地の大きなデメリットは、再建築ができないことです。
新しく建物を建てられないので家を建て替えることができず、古くなってもずっと使わなくてはなりません。
このデメリットを解消すると、売却できる可能性が高まるでしょう。
対策はいくつかありますが、とくに押さえておきたいのは隣地を買い取る方法とセットバックをおこなう方法です。
隣地を買い取る方法はすべて買い取る必要はなく、接道義務を満たすように一部を買い取ります。
分筆によって土地を分けると、一部のみを買い取ることが可能です。
もう1つのセットバックとは、敷地と前面道路の境界線を後退させることによって道路の幅員を広げる方法です。
ただし、セットバックをおこなうと建ぺい率や容積率がオーバーする可能性があるので、事前に確認しておきましょう。

売却方法2：そのまま売る

2つ目は、なにも対策をせずにそのまま売る方法です。
そのまま売る場合は、隣地所有者に打診するとスムーズに売却できる可能性があります。
その理由は、隣地所有者には購入によって得られるメリットがあるからです。
たとえば、隣地も接道義務を満たしていない場合は、こちらの土地を買い取ると解消できることがあります。
隣地を購入すると土地が広くなり、用途が広がることもメリットです。
したがって、対策をせずに売る場合は、まず隣地所有者に購入の希望があるかどうかを確認してみましょう。

売却方法3：買取を依頼する

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取ることです。
買主を探す必要がなく、売却が難しそうな物件でもスムーズに売れる可能性があります。
仲介よりも買取価格は下がりますが、時間をかけずに売却できることは大きなメリットです。
先述した2つの方法が難しそうなときは、買取をご検討ください。

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まとめ

道路に面していない土地はおもに3種類あり、一見道路に面していても該当する可能性があります。
該当すると相場よりも価格が下がり、売却に時間がかかる可能性もあるので注意が必要です。
売却方法を工夫するとスムーズに売れる可能性があるので、実行できそうな方法を検討してみましょう。
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