実勢価格とは？知っておいたほうが良い調べ方や注意点について解説

土地の売却を検討する際、どれくらいの価格で売却できるのかがまず気になりますよね。
土地の売却では、適正価格を知るための目安として「実勢価格」を参考にすることがよくあります。
そこで今回は、実勢価格とはなにか、その調べ方や調べるうえで知っておいたほうが良い注意点について解説します。
千葉県成田市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

実勢価格とは？調べ方を知る前に内容を把握しておこう

土地を売却する際には、適正価格で売り出すのが成功の秘訣です。
なぜなら、販売価格が市場相場より高すぎても安すぎても、売却しにくくなるためです。
また、適正価格を知っておけば、買主との交渉の際に、相場からかけ離れた価格までの値下げを防ぐこともできます。
冒頭でもお伝えしましたが、土地の売却における適正価格は、「実勢価格」が参考になるため、あらかじめ調べておくことをおすすめします。
とはいえ、はじめて不動産を売却する方にとっては聞き慣れない言葉で、調べ方を知る前に、実勢価格がどのようなものなのかわからない方も多いでしょう。
そこでまずは、「そもそも実勢価格とはなにか」といった基礎知識と、実勢価格以外に参考になる土地の価格について解説します。

実勢価格とは

不動産を売却する場合、まず売主が販売価格を設定して売り出します。
購入検討者が現れると、価格交渉がおこなわれるのが一般的で、売主が買主からの値下げ交渉に応じ、実際には販売価格と異なる価格で成約になるケースも珍しくありません。
実勢価格とは、実際に市場で不動産の取引が成立した価格のことです。
たとえば、4,000万円で売り出した土地が3,500万円で成約となった場合は、3,500万円が実勢価格です。

実勢価格以外に参考にできる土地の価格

土地の価格の目安として、「公示地価」「基準地価」「路線価」も挙げられます。
それぞれの内容と違いについて解説します。
公示地価
公示価格とは、適正な土地の価格を形成することを目的に、国が3月に公表する価格です。
全国約2万6,000箇所を標準地として選び、毎年1月1日時点における標準地の土地の価格を評価しています。
基準地価
基準地価とは、土地の取引価格を把握することを目的に、各都道府県が調査して9月に公表する価格です。
全国2万箇所の基準地を対象に、毎年7月1日時点における基準地の土地の価格を評価しています。
公示地価は、都市計画区域内のみを対象に評価していますが、基準地価は都市計画区域外も対象です。
路線価
路線価とは、主要な道路に面した1㎡あたりの土地の単価で、国税庁が7月に公表しています。
全国41万地点を対象に、毎年1月1日時点における土地の価格を評価しています。
路線価は、相続税や贈与税を計算する際の基準として用いられる価格です。
これら3つの価格は、土地の価格の指標として公的機関が公表するものです。
それぞれ目的や評価する箇所、公表する時期が異なります。
実勢価格は、売主と買主とのあいだで決定する価格であるため、ほかの価格とは意味合いが違うのです。

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実勢価格の3つの調べ方

次に、実勢価格の調べ方について解説します。
実勢価格の調べ方としては、以下の3つが挙げられます。

• 不動産情報ライブラリを利用する
• 公示地価・基準地価から計算する
• 固定資産税評価額から計算する

それぞれの調べ方について、順番に解説します。

不動産情報ライブラリを利用する

不動産情報ライブラリとは、公示地価や基準地価、成約価格などを検索できる国土交通省のサイトです。
不動産情報ライブラリを開くと、日本地図が掲載されています。
検索したい地域を選び、価格情報の条件を「不動産取引価格情報」に設定すると、実際に取引された価格が一覧で表示されます。
取引価格はもちろん、不動産の種類や所在地、最寄り駅からの距離、面積、地形、成約時期なども確認することが可能です。
ただし、事例が少ない地域もあるため、取引件数もしっかりチェックして参考にしましょう。

公示地価・基準地価から計算する

実勢価格は、公示地価の1.1倍～1.2倍ほどになるのが一般的です。
公示地価も不動産情報ライブラリで確認できます。
まず不動産情報ライブラリを開き、「地価の情報をご覧になりたい方へ」をクリックすると、検索条件を設定する画面が出てきます。
区分や地域、調査した年を設定すると、所在地や価格などを一覧で確認することが可能です。
公示地価がわかったら、以下の計算式で実勢価格の目安を算出します。
実勢価格の目安＝公示地価×1.1×面積
公示地価は1㎡あたりの単価であるため、公示地価に1.1倍したものに面積を乗じて算出した価格が、土地の実勢価格の目安になります。

固定資産税評価額から計算する

固定資産税評価額は、公示価格の70％が基準であるといわれています。
したがって、「固定資産税評価額÷0.7」が公示価格となります。
先述のとおり、実勢価格は公示価格の1.1倍～1.2倍ほどであるため、さらに1.1を乗じた金額が実勢価格の目安です。
つまり、固定資産税評価額から実勢価格を計算したい場合は、以下の計算式で把握できます。
実勢価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1
固定資産税評価額は、毎年自治体から届く「固定資産税課税明細書」に記載されているため、手元にある場合は計算してみると良いでしょう。

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実勢価格の調べ方で知っておいたほうが良い注意点

実勢価格は、土地を売却する際に適正価格を設定するうえで大きな目安となりますが、調べ方について注意すべき点がいくつかあります。
そこで最後に、実勢価格の調べ方に関する注意点について解説します。

注意点1：地価が変動する可能性がある

実勢価格は、過去の取引額です。
市場の価格は、日々変動しています。
たとえば、近隣に大型の商業施設ができたことで需要が高まると、地価は上昇します。
したがって、実勢価格だけを参考にして売り出し価格を設定するのはおすすめしません。

注意点2：売り出し価格は売主が自由に設定できる

土地を売却する際には、売主の事情によって価格を自由に設定できます。
たとえば、少しでも高値で売却したい場合、実勢価格より少し高めに売り出し価格を設定することも可能です。
反対に、早く現金化したい場合は、売り出し価格を安くして早期売却を目指すケースもあります。
売り出し価格は、実勢価格を参考に、売主の希望や事情、また需要に応じて設定することが大切です。

注意点3：不動産ごとに価格に差が出る

不動産の価格は、状態や立地条件、市場の動向、売主の事情など、さまざまなことが影響します。
実勢価格をそのまま売り出し価格に設定するのは現実的ではありません。
なぜなら、実勢価格で売れるとは限らないためです。
その土地の適正価格を知るためには、不動産会社の査定を受けて価格を確認することをおすすめします。
弊社では、不動産査定はもちろん、どんな些細なことでもアドバイスが可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

土地を売り出す際の適正価格を知るためには、実勢価格が参考になります。
実勢価格の調べ方にはいくつか種類がありますが、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で確認できます。
ただし、土地の売却価格は個別の要素が影響するため、実勢価格はあくまで目安として考え、実際の売り出し価格については弊社の不動産査定を利用してご検討ください。
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