事故物件の売却にリフォームは有効？リフォーム費用の相場や注意点も解説！

事故物件を売りたいときに、リフォームをすると早期売却につながるのではと考えるのではないでしょうか。
けれど、不動産売却のためのリフォームは費用対効果が低い可能性があるので注意が必要です。
そこで今回は、事故物件のリフォームについて押さえておきたいポイントを解説します。
千葉県成田市で事故物件の売却を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

リフォームは事故物件の資産価値の維持や売却に有効か

過去に人が亡くなったことのある不動産は、事故物件と呼ばれます。
事故物件は資産価値が下がるうえ、印象があまり良くないので、売却するときは買主がなかなか見つからない可能性があります。
そのようなときは、リフォームをおこなうと資産価値を維持できて、売却にもつながるのではないかと考えるかもしれません。
そこで、事故物件をリフォームすると資産価値の維持や売却につながるのかどうか、確認してみましょう。

リフォームは資産価値の維持や売却に有効か

結論から申し上げますと、事故物件をリフォームすると資産価値をある程度維持することが可能です。
また、物件がきれいになって印象が良くなるので、リフォームを実施しないケースに比べると買主が見つかる可能性は高まるでしょう。
ただし、リフォームをしたからといって、必ずしも資産価値の維持や売却に大きな効果があるとは限りません。
リフォームは規模や内容によって費用が高額になりますが、その費用に見合う効果を得られない可能性があります。
そのため、安易におこなうと「高い費用をかけたのに、あまり意味がなかった」といった結果になってしまうかもしれません。
そのような事態を防ぐためには、満足のいく費用対効果を得られるかどうか、リフォーム前にしっかりと見極めることが大切です。

事故物件をリフォームしても残る告知義務とは

事故物件のリフォームを検討する際の注意点は、ほかにもあります。
それは、リフォームをしても告知義務がなくなるわけではないことです。
不動産の瑕疵には告知義務があり、購入検討者にきちんと伝えなくてはなりません。
瑕疵には物理的瑕疵と法律的瑕疵、環境的瑕疵と心理的瑕疵の4種類があり、事故物件は心理的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵とは、住むことに心理的な負担を感じる出来事のことです。
自殺や殺人事件はもちろん、病死や孤独死でも発見までに時間がかかって特殊清掃が必要になったケースなどは心理的瑕疵に該当します。
そして、リフォームをおこなって一見しただけでは事故物件だとわからなくなった場合でも、心理的瑕疵は消えません。
したがって、購入検討者には物件に心理的瑕疵があることをきちんと告知する必要があります。

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事故物件をリフォームする際にかかる費用の相場とは

事故物件をリフォームしても、資産価値の維持や売却につながるとは限りません。
しかし、事故物件にはリフォームをしないと売却が難しいと考えられるケースがあります。
たとえば、血液が室内に飛び散った場合は壁や床を張り替えたほうが良いでしょう。
トイレや浴室で亡くなった場合は、そのまま使うことに抵抗を感じる方が多いと考えられます。
事故物件の場合はフルリノベーションをしたほうが良いと思うかもしれませんが、高額な費用がかかります。
その点、必要な箇所のリフォームであれば、費用を抑えつつ事故物件に対する印象を和らげることができるでしょう。
そこで、内装と水回りのリフォームにはどのくらいの費用がかかるのか、それぞれ確認してみましょう。

内装のリフォームにかかる費用の相場とは

内装のリフォームにかかる費用の相場は、おもに以下のとおりです。

• 壁紙の張り替え：1㎡あたり2,000円ほど
• 畳の張り替え：1畳あたり1万円ほど
• フローリングの張り替え：1㎡あたり4,000円ほど
• 建具の交換：1枚あたり6,000円ほど

ただし、これらの費用には養生費や廃材の処分費用、下地の調査や補修費用などが加算される可能性があります。
たとえば、6畳の部屋の壁紙と床材を交換した場合にかかる費用は15万円ほどです。
けれど、床材の下地にまでダメージが浸透していて交換が必要な場合は、10万円ほどの追加費用がかかるでしょう。
また、使用する壁紙や床材のグレードなどによっても費用は変わります。

水回りのリフォームにかかる費用の相場とは

トイレや浴室などの水回りのリフォームで発生するおもな費用は、便器や浴槽の購入費用と撤去や設置などの作業費用です。
ただし、その場所が事件や事故の現場である場合は、内装リフォームもおこなったほうが良いでしょう。
すると、トイレはトータルで20万円～30万円ほど、浴室は90万円～100万円ほどの費用がかかります。
設置する便器や浴槽、内装などのグレードによってはさらに費用がかかるでしょう。
なお、リフォームでは既存の部材を撤去した際に出る廃材の処分費などが別途かかる可能性があります。
したがって、リフォーム費用は相場よりも多めに考えていたほうが、予測以上に費用がかかって慌てる心配が少なくなるでしょう。

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事故物件をリフォームする際に押さえておくべき注意点とは

事故物件をリフォームするときは、費用以外にも注意点があります。
注意点を押さえずにおこなうと、トラブルが発生したり時間が大幅にかかったりするかもしれません。
そこで、とくに押さえておきたい3つの注意点について確認しておきましょう。

注意点①特殊清掃は済ませておく

特殊清掃とは、特別な機材や薬剤などを使って事件や事故の現場となった物件を原状回復する清掃です。
リフォーム業者がおこなうのは改修であり、現場の清掃を依頼することはできません。
物件が汚れていたり異臭がしたりすると、そのままではリフォームを依頼できないでしょう。
したがって、物件に汚れや異臭がある場合は、リフォームを依頼する前に特殊清掃を済ませておく必要があります。

注意点②業者に事故物件であることを伝える

特殊清掃をおこなった場合でも、リフォームを依頼する際は事故物件であることを伝えておいたほうが良いでしょう。
なかには事故物件のリフォームに対応していない業者もあり、伝えずに依頼すると契約違反などのトラブルになる可能性があります。
「事故物件であることを伝えると、引き受けてもらえないのではないか」と心配になるかもしれませんが、事故物件でも依頼を受けている業者はあります。
事故物件に適したリフォームを提案してくれる業者もあるので、安心して任せられる業者を探しましょう。

注意点③希望条件を考えておく

リフォームを依頼する際は、あらかじめ希望条件を考えておくことも大切です。
リフォームの内容は、「必要最低限で良い」「細部までこだわりたい」などの考え方によって大きく変わります。
依頼する段階で一から希望を考えると時間がかかってしまい、着工が大幅に遅くなる可能性があります。
そのため、どのようなリフォームをしたいかについては事前に決めておきましょう。
また、予算を決めておくことも大切です。
リフォームは使用する設備のグレードなどによって費用が変わるので、内容を決めているうちに費用が上がってしまうことがあります。
先に金額の希望を提示しておくと予算オーバーで悩むことがなくなり、スムーズに手続きが進むでしょう。

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まとめ

事故物件はリフォームをすると資産価値の維持や売却につながる可能性がありますが、必ずしも効果があるとは限りません。
また、リフォームをしても購入検討者への告知義務は残るので注意が必要です。
実施する場合はスムーズに手続きが進むように、希望条件や予算を考えてから依頼しましょう。
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