不動産売却でかかることがある贈与税とは？税金を軽減する方法も解説

不動産売却では贈与税がかかることは基本的にはありませんが、著しく低価格で売買されたようなケースでは贈与税がかかることがあります。
贈与税がかかると負担が大きくなるため、税金を軽減する方法などを事前に知っておくと良いでしょう。
そこで、贈与税とはなにか、贈与税がかかるケースと税金を軽減する方法を解説します。
千葉県成田市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい贈与税とは？

不動産売却で注意すべき税金の1つに「贈与税」があります。
ここでは、まずは贈与税とはなにか、また譲渡との違いについて解説します。

贈与と贈与税とは？

そもそも贈与とは、所有している財産を第三者に無償で与える行為のことを指します。
そして、贈与税は、贈与を受けた側がその価値に応じて支払う税金のことです。
つまり、贈与した側ではなく、贈与を受けた側が負担しなければならないというのがポイントです。
財産をあげる方を「贈与者」と呼び、財産をもらう方を「受贈者」と言います。
また、贈与を成立させるためには、双方の意思の疎通が必要です。
なお、贈与は個人から個人、個人から法人、法人から個人、法人から個人ということも可能で、個人間のみの取引とは限りません。
ただし、贈与税は個人に対してかかる税金です。
そのため、法人に贈与しても贈与税がかかることはありません。

譲渡との違い

譲渡と贈与の大きな違いは、対価が発生するかどうかです。
贈与の場合は、前述したように無償で第三者に譲る行為になります。
一方で、譲渡の場合は、財産の対価を得て相手に譲る行為を指します。
このように、譲渡と贈与では、無償か有償で引き渡すかが大きな違いです。

贈与税の2つの計算方法とは？

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税制度」の2つの計算方法があります。
暦年課税は、1年間に贈与を受けた財産の価額をすべて計算し、基礎控除額の110万円を引いた残りに対して税率を掛けて算定する方法です。
ここで言う1年間とは、毎年1月1日から12月31日までのことを指します。
税率は、贈与を受けた金額が高いほど高くなる「累進課税」です。
両親や祖父母などの直系尊属から子や孫に贈与する際は「特例税率」を、それ以外は「一般税率」が適用されます。
一方で、相続時精算課税制度は、一定の方から相続人に対して財産を贈与した場合に、2,500万円までの特別控除が受けられる制度です。
相続時に贈与財産を含めて計算した相続税額から、すでに収めた贈与税額が控除されるという制度になります。
税率は一律で20％とされています。
なお、相続時精算課税制度は一度選択すると、暦年課税を選択できなくなるため注意しましょう。

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不動産売却時に贈与税が発生するケース

贈与税は、無償で財産を与えた場合に受けた側にかかる税金ですが、不動産売却でも贈与税がかかるケースがあります。
ここでは、不動産売却時に贈与税がかかる2つのケースについて解説します。

ケース①親族間取引をおこなった場合

不動産売却時に贈与税がかかる1つ目のケースは、親族間取引をおこなった場合です。
親族間取引とは、親や兄弟などの親族で不動産の譲渡をおこなうことを指します。
この親族間取引では、実際の相場よりも安く相手に譲るケースが見られます。
たとえば、相場では2,000万円のところを1,000万円で親族に売るようなケースです。
このようなケースは、適正価格での取引がされていないと税務署からマークされ、売買価格の差額に対して贈与税が発生することがあります。
もちろん、親族間取引でも適正価格で取引されていれば、贈与税が発生することはありません。

ケース➁法人間取引の場合

2つ目のケースは、法人間取引や関係会社間取引の場合です。
たとえば、会社の代表者とその会社が売買するというケースです。
社長個人が所有している不動産を会社に安価に売るなど、個人と法人の取引の場合も贈与税の対象となります。
このような場合も、親族間取引と同様に差額分に対して税金が課せされます。
ただし、法人の場合は個人の場合と異なり法人税がかかるため注意が必要です。
このように、関係会社や法人間の取引の際も、税務署にマークされやすいためご注意ください。

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不動産売却において贈与税などの税金を軽減するための対策

最後に、不動産売却で贈与税や法人税がかからないための対策を解説します。
無駄な税金を支払わないためにも、税金を軽減する方法を把握しておきましょう。

対策①低額譲渡ではなく適正価格で取引をおこなう

親族間取引や法人間取引で問題になるのは、明らかに低額で取引される場合です。
税務署は、不動産売買があったことを登記簿謄本や確定申告で把握しています。
そのため、相場よりも大幅に低い金額で売買した際は、贈与税や法人税の対象となってしまうため注意が必要です。
仮に、確定申告をしなかった場合は、登記簿謄本により所有権移転しているのに確定申告がされていないと判断され、税務調査の対象となることがあります。
したがって、親しい仲であっても、適正価格での取引を心がけるようにしましょう。

対策➁毎年110万円ずつ贈与する

1年間の贈与額を110万円以内に抑えることも税金を軽減する方法の1つです。
たとえば、総額で1,000万円の財産を贈与したいのであれば、毎年110万円ずつ10年ほどかけて贈与すれば、贈与税が課せられることはありません。
また、不動産の場合でも110万円ずつを10年間贈与し、10年後に売買契約を締結すれば税金をかけることなく不動産を譲ることができます。
ただし、注意しなければならないのは、定額贈与とみなされるリスクです。
毎年同じ額ずつ贈与していると、定額贈与と見なされ贈与税がかかるケースもあります。
贈与税がかからないためには、毎回贈与契約書を作成したり贈与額を変えたりして工夫する必要があるでしょう。
贈与する財産や税務署の動向によっても状況は異なるため、税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

対策③相続時精算課税制度を利用する

相続税精算課税制度を利用するのも相続税の軽減につなげれる可能性があります。
相続時精算課税制度は、前述したように贈与者との間で2,500万円まで非課税となる制度です。
相続時精算課税制度で非課税となった財産は、相続が発生した際に相続財産と合算して計算されることになります。
相続財産が相続税の基礎控除額の「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を大きく超えないようであれば、お得に活用しやすい制度といえるでしょう。
ただし、この制度は、贈与をした年の1月1日時点で60歳以上の直系尊属から、18歳以上の直系卑属である相続人への贈与において適用できます。

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まとめ

不動産売却では、親族間取引や法人間取引などに相場よりも遥かに低額な価格で取引される場合、贈与税や法人税が課税されることがあります。
贈与税がかからないようにするためには、親しい仲でも適正価格で取引をおこなうよう心掛けましょう。
また、毎年110万円以内の範囲で贈与することや、相続時精算課税制度の活用を検討し税金対策をおこないましょう。
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