差し押さえられた不動産は売却できる？任意売却の可否やメリットを解説！

不動産が差し押さえられた場合でも、すぐに競売にかけられるわけではありません。
債権者との合意があれば任意売却という方法で売却を進めることも可能です。
この記事では、任意売却の可否を左右するポイントと選択するメリットについて解説します。
千葉県成田市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産は差し押さえられても自分で売却できる

差し押さえとは、債権者が債務者からお金を回収するため、債務者の財産を処分できる状態にすることです。
対象となる財産には、給与や預貯金、不動産などが含まれます。
土地や建物などの不動産が差し押さえられると、換金のために強制的に売却されることになります。

不動産を差し押さえられてしまう理由とは

不動産が差し押さえられる主な理由は、次の3つです。
住宅ローンの滞納
税金や社会保険料の滞納
その他の負債の滞納
もっとも注意したいのが、住宅ローンの滞納です。
不動産は高額なので、購入時には多くの方が住宅ローンを利用するでしょう。
住宅ローンを組む際には不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは、借入をした方が返済できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。
返済が滞ると、債権者である金融機関は抵当権を行使し、不動産を差し押さえます。
これらの理由で差し押さえられた不動産は、債務返済のために強制的に売却されてしまいます。

差し押さえられた不動産を売却する方法

不動産が差し押さえられても、競売の入札が始まる前であれば「任意売却」という方法で売却できる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合などに、借入先の金融機関の承認を得て不動産を売却する手法です。
任意売却であれば市場相場に近い価格で売却でき、競売より高く売れる可能性があります。
ただし、債権者の許可がない場合は不動産に差押登記が設定されているため、所有者から購入した買主は権利を取得できず、売却は事実上不可能です。
つまり、債権者の同意があれば任意売却として進められますが、同意なしでは売却できません。
また、任意売却以外では、金融機関による競売や国・自治体による公売という強制的な売却方法があります。
しかしこれらは売却価格が市場価格より低くなることが多く、生活再建の面で不利となる可能性が高いのが現実です。
そのため、差し押さえられた不動産を売却する場合は、任意売却で債権者の承認を得ることが最も有利な方法と言えます。

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差し押さえられた不動産の任意売却の可否を確認する方法

不動産を差し押さえられた場合、競売にかけられる前に任意売却をおこなうことで、市場価格に近い金額で売却できます。
しかし、任意売却は希望すれば誰でもできるわけではなく、売却の可否は債権者の判断によって異なる点に注意が必要です。
ここでは、債権者が金融機関の場合、個人の場合、国や自治体の場合の3パターンに分けて、任意売却が可能かどうかを解説します。

任意売却の可否①債権者が金融機関の場合

債権者が金融機関の場合、任意売却は比較的認められやすいと考えられます。
競売手続きには手間と時間がかかり、金融機関にとっても負担となるためです。
また、任意売却なら競売よりも高値で売却できる可能性があり、貸付金をより多く回収できる点もメリットです。
ただし必ず許可が下りるわけではないため、任意売却を希望する場合は早めに金融機関に相談することをおすすめします。

任意売却の可否②債権者が個人の場合

債権者が個人の場合、任意売却の可否は交渉次第で決まります。
交渉がうまくいけば任意売却を認めてもらえる可能性がありますが、個人の債権者は任意売却の仕組みをあまり知らないことも多く、差し押さえた不動産を売却されることに抵抗を感じる場合もあります。
そのため、交渉時には任意売却の仕組みやメリットを丁寧に説明し、債権者の理解を得ることが重要です。

任意売却の可否③債権者が国や自治体の場合

債権者が国や自治体の場合、任意売却は基本的に難しいと考えられます。
役所が差し押さえを解除するのは原則として「滞納税の全額納付」が条件となるため、売却代金の中から税金を払うことに対して、抵当権を持つ金融機関との間で調整が難航しやすいからです。
ただし、自治体によっては例外的に認められることもあるため、困ったときは相談してみると良いでしょう。
金融機関や個人の債権者は不動産を差し押さえる際に裁判所を介しますが、国や地方公共団体の職員は職務権限で差し押さえが可能です。
督促に応じないまま放置すると、差し押さえから公売まで迅速に進んでしまう点に注意が必要です。

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差し押さえられた不動産を任意売却すると得られるメリット

不動産を差し押さえられた場合は、できるだけ任意売却を選択することをおすすめします。
なぜなら、任意売却には競売にはない多くのメリットがあるからです。
ここでは、任意売却をおこなうことで得られる代表的な3つのメリットをご紹介します。

メリット①売却価格が高くなりやすい

任意売却の大きなメリットのひとつは、競売や公売より高い価格で売却できる可能性がある点です。
競売や公売では、売却価格が相場よりも低くなることが多く、一般的には市場価格の50～70％程度にとどまります。
その主な理由は、買受人に一定のリスクが伴うためです。
たとえば、事前に物件を内覧できないことや、契約不適合責任を追及できないことが挙げられます。
内覧ができないと、落札後に物件の状態がイメージと異なり、購入者が後悔する可能性があります。
また、通常の売却では売主に契約不適合責任がありますが、競売や公売では買受人自身が対応しなければなりません。
一方、任意売却は通常の売却とほぼ同じ手順で進められるため、市場価格に近い金額で売却できます。
売却価格が高くなれば残債も減り、生活の再建がしやすくなるでしょう。

メリット②プライバシーを守れる

プライバシーを守れる点も、任意売却のメリットのひとつです。
競売や公売では、不動産が裁判所の手続きによって公開されるため、売却の経緯や価格などが周囲に知られてしまう可能性があります。
これにより、近隣住民や知人に経済状況を知られることがあり、精神的な負担になることも少なくありません。
一方、任意売却であれば、不動産会社を通じて売却手続きを進めるため、第三者に事情を知られるリスクを最小限に抑えられます。
とくに住宅ローン滞納や差し押さえに関する情報が公にならず、周囲の目を気にせずに売却できるのは大きなメリットといえるでしょう。

メリット③引っ越し費用の捻出が認められる可能性がある

任意売却のもうひとつのメリットは、引っ越し費用の捻出が認められる可能性があることです。
競売や公売では、売却代金は原則として債権の返済に充てられるため、引っ越し費用や生活再建のための資金を確保することは難しい場合があります。
しかし任意売却では、金融機関や債権者と交渉することで、売却代金から一定額を引っ越し費用として認めてもらえるケースがあります。
これにより、新しい住居への移転費用や生活立ち上げ資金を確保しやすくなり、経済的・精神的な負担を軽減しながら次の生活をスタートさせることが可能です。

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まとめ

不動産が差し押さえられた場合でも、任意売却が許可されれば自分自身で売却手続きを進めることが可能です。
任意売却の可否は債権者によって異なり、金融機関であれば比較的認められることが多い一方、国や自治体の場合は許可が得にくい傾向にあります。
競売や公売と比べると任意売却には多くのメリットがあるため、検討される場合は早めに不動産会社にご相談ください。
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