再建築不可物件とは？そのまま売却する方法はある？

「売却しようとした家が再建築不可物件だった…」というケースがあります。
そのような不動産は、建築可能物件と比べて買主が見つかりにくいのが現状です。
しかし、対策を講じることによって売却できる可能性があります。
今回は再建築不可物件になる理由や再建築可能にする方法、そのまま売る場合のポイントについて解説します。

売却時に再建築不可物件になる理由とは？

まずは、再建築不可物件とはどのようなものなのか、理由を含めて解説します。

どのような物件を指す？

再建築不可物件とは、解体すると新しく建物が建てられない物件のことです。
住宅密集地や築年数が経過した家を中心に、数多く存在します。
住宅密集地にある家や築年数が経過した建物は、昭和25年より前に建てられたものが多いです。
昭和25年に建築基準法が施行されたことにより、再建築できない家が含まれている場合があります。

住み続けることはできない？

再建築不可物件であっても、売却せずに住み続けることは可能です。
しかし、先述のとおり昭和25年以前に建てられた家であることが多く、築年数が経過していたり老朽化が進んでいたりします。
築古物件の場合、建物の資産価値はゼロに等しいケースも少なくありません。
大規模な修繕や設備の交換も必要になり、放置すると倒壊する恐れがあるでしょう。
そのため、一部の自治体では、建て替えを進めているところもあります。
このような事情や背景によって、売却が難しくなるケースが多いです。

理由1：接道義務を満たしていない

再建築不可物件になる主な理由として、まず接道義務を満たしていないことが挙げられます。
接道義務とは、建築基準法で定められているルールの一つです。
基準を満たすための主な条件は、下記のようになります。

• 道路と土地が接している部分が、幅員4m以上の道路に2m以上接していて、土地までの道路の幅員が2m以上ある
• 特定行政庁が指定するエリア内の場合、幅員6m以上の道路に、土地の間口が2m以上接しており土地までの道路の幅員が2m以上ある

上記の条件を満たせない場合、建物を解体してしまうと、新しく建てることが難しくなるでしょう。
その理由は、接道義務のルールが誕生した背景にあります。
火災や急病人が発生した際、道路の幅員が狭いと、消防車や救急車がスムーズに進入できなくなります。
つまり、人の命を守るためのルールということです。
接道義務がなかった時代に建てられた家は、道路が狭かったり緊急車両が侵入できなかったりする恐れがあることが理由で、再建築不可物件となるケースが多いといえます。

理由2：市街化調整区域内にある

市街化調整区域内にあることも、理由の一つです。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアです。
日本では都市の発展と整備を健全におこなうため、都市計画区域や計画区域外など、エリアごとに分類されています。
都市計画区域は、市街化を積極的に進める市街化区域と、自然環境を守るための市街化調整区域にわけられています。
つまり、市街化調整区域の場合、原則として新たな建物の建築は制限されます。
既存の家を建て替えることは可能なケースも多いですが、自治体の厳しい許可要件を満たす必要があり、場合によっては再建築が認められず、売却が難しくなるケースがあるという点は留意しておきましょう。

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再建築不可物件を再建築可能にして売却する方法

続いて、再建築不可物件を、再建築可能にして売却する方法について解説します。

セットバックをおこなう

売却方法としてまず挙げられるのが、セットバックをおこなうことです。
セットバックとは、土地を後退させ、道路の幅員を広げることを指します。
接している道路が、建築基準法上の「2項道路（幅員4m未満だが道路として認められている道）」である場合は、土地を後退（セットバック）させて道路の幅員を広げることで、再建築が可能になります。
ただし、接道間口自体が2m未満の場合や、単なる通路にしか接していない場合はセットバックしても解決しないため注意が必要です。
デメリットとしては、土地が狭くなってしまうことや、数十万円の費用がかかることが挙げられます。
費用は30～80万円ほどが相場となり、境界線があるかどうかによって異なります。
また、工事には数か月ほどかかることにも注意が必要です。
工事が完了したあとに売りに出すことになるので、早期の売却を目指す方には向いていないでしょう。

隣地の一部を購入する

建築可能にする方法として、隣地の一部を購入することも挙げられます。
隣りの土地を購入して間口を広げれば、接道義務を満たすことが可能です。
そのためには、隣地の住民との話し合いが必要になります。
同意を得られなければ、ほかの方法を検討する必要になるでしょう。
同意を得られたとしても、隣地の土地が狭くなり、再建築不可物件となってしまう恐れもあります。
トラブルになる可能性があるため、慎重な判断が求められます。
また、購入するためにはまとまった費用も必要です。
とはいえ、接道義務を満たしたことによって資産価値が向上し、高値で売却できる可能性が高まります。

接道義務の特例許可を得る

接道義務の特例許可を得ることも、方法の一つです。
接道義務を満たしていなくても、緊急車両の通行がスムーズにおこなえるケースがあります。
前面道路が成田市の所有物だったり、水路があったりする場合などです。
このような土地であれば、例外的に接道義務の許可が得られる可能性があります。
成田市役所都市計画に関する窓口に、相談なさってください。

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再建築不可物件をそのまま売却する方法

最後に、再建築不可物件を、そのまま売却する方法について解説します。

リフォーム・リノベーションをおこなってから売る

そのまま売却する方法としてまず挙げられるのが、リフォーム・リノベーションをおこなうことです。
建物の状態が良ければ、リフォーム・リノベーションによってそのまま売却できる可能性があります。
ただし、耐震性に問題があったり、老朽化が進んでいたりする場合は注意が必要です。
リフォーム・リノベーションのハードルが高くなり、費用も高額になりやすいからです。
再建築不可物件は、原則として自治体からの「建築確認」の許可が下りません。
建築基準法において、柱や壁などの主要構造部の過半をいじるような大掛かりなリフォーム・リノベーション（大規模の修繕・模様替）をおこなう際には建築確認申請が必要となるため、再建築不可物件では認められないのです。
そのため、建築確認申請が不要な範囲内での内装リフォームや設備の交換などに留める必要があります。
さらに、再建築不可物件を解体して更地にしても、需要が低い可能性があります。
相場より安く売ることになる場合もあるため、リフォーム・リノベーションする場合や解体する場合は注意が必要です。

隣地所有者に買い取ってもらう

隣地所有者に買い取ってもらうことも、そのまま売却する方法の一つです。
購入することによって土地の面積が広くなり、資産価値も向上するため、隣地の所有者にもメリットがあります。
もし隣地の家が再建築不可物件であれば、建築可能物件になる場合もあるでしょう。
可能性としては低いですが、話を持ち掛けてみれば、そのまま売却できるかもしれません。

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まとめ

接道義務を満たせなかったり市街化調整区域に会ったりする場合、再建築不可物件になる可能性が高く、売却が難しくなる恐れがあります。
セットバックや隣地の土地の一部を購入することによって建築可能物件とみなされる場合があるでしょう。
リフォーム・リノベーションをおこなったり隣地所有者に買い取ってもらったりすればそのまま売却できる可能性があります。
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