土地を半分に分筆して売る際の流れは？費用の目安や注意点も解説！

土地を売却する際、土地をそのまま売るのではなく、分筆して一部だけ売却することも可能です。
広くて大きな土地の場合、分筆すると売却の幅が広がり、購入希望者のニーズに合わせやすくなります。
本記事では、土地を半分に分筆して売却する際の手順や費用、注意点について解説します。
千葉県成田市で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地を半分に分筆して売る際の流れ

土地を売却する際に「分筆」という言葉を聞くことがありますが、「分割」とは意味が少し異なります。
分筆とは、登記簿上で土地を別の土地として登録することです。
一方で分割は、登記簿には登録せず、あくまで机上で線を引くことを意味します。
たとえば、金融機関から土地を担保にお金を借り、抵当権を設定する場で考えてみましょう。
分筆された土地はそれぞれに担保として設定できますが、分割では1つの土地としての担保価値しかありません。
分割と分筆の違いがわかったところで、ここからは分筆をおこなう際の流れを解説します。

土地の境界を確認する

分筆して売却する際は、まず土地の境界線を確認することが重要です。
境界を確認する方法として、測量図や境界確認書をチェックする手段があります。
もし新たに測量をおこなう場合は、数十万円の費用がかかることもあります。
境界がずれていると、売却時に隣接する土地の所有者とトラブルになる可能性があるので、必ず明確にしておきましょう。

分筆後の形や面積を決める

次に、どのような形や面積で土地を分筆するか決めます。
単純に中央で半分に区切るだけでは難しいことも多いため、分筆後の売却を考えて不動産会社や司法書士に相談するのがおすすめです。
専門家のアドバイスを受けることで、分筆後の使い勝手や売却しやすさを考慮した計画が立てられます。

分筆登記を申請する

分筆の形や面積が決まったら、分筆登記の申請をおこないます。
登記が完了すると、1筆だった土地が複数の土地に分かれ、それぞれに地番が付与されます。
登記には専門知識が必要なため、基本的に司法書士に依頼するのが一般的です。
登記完了後に、いよいよ具体的な売却手続きを進められます。

不動産会社に依頼して売却する

分筆した土地は、通常の土地と同様に売りに出すことができます。
売却活動は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
まずは査定を依頼し、価格や条件に納得できたら契約を結び、販売活動を開始しましょう。

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土地を半分に分筆して売る際の費用

土地を分筆するには、費用がかかります。
トラブルを避けてスムーズに売却を進めるためにも、事前に費用の目安を確認しておきましょう。

分筆にかかる費用

土地を分筆する場合、登録免許税や測量費などの費用が必要です。
登録免許税は1筆あたり1,000円で、2筆に分ける場合は2,000円かかります。
土地の分筆は自分でおこなうのが難しいため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
測量が不要で分筆登記のみをおこなう場合は、費用はおよそ10万円程度で済みます。
しかし、確定測量が必要で境界確定費用がかかる場合は、土地の面積が広いと100万円以上かかるケースもあります。

売却時にかかる費用

土地売却時には、以下の費用も発生します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸を仲介した不動産会社に支払う報酬のことです。
売買契約が成立したときに、売主が成功報酬として支払うのが一般的です。
手数料の上限は法律で定められており、売買価格に応じて計算されます。
たとえば、400万円を超える場合は「売買価格の3％＋6万円」が目安です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を作成したときにかかる税金のことです。
不動産売買では、売買契約書に印紙を貼付して納税します。
印紙税の金額は契約金額によって異なり、契約額が大きいほど税額も高くなります。
売主・買主のどちらかが負担する場合が多いですが、事前に取り決めておくことが一般的です。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、住宅ローンなどの借入で設定された抵当権を登記簿から抹消する際にかかる費用のことです。
抵当権抹消費用の目安は、登録免許税1件あたり1,000円に加え、司法書士に依頼する場合は1〜3万円程度の報酬が必要です。
抵当権が残ったままだと土地や建物を売却できないため、売却前に必ず抹消手続きをおこなう必要があります。

売却益にかかる税金がある

土地を売却して利益が出る場合、譲渡所得税の課税対象になります。
分筆した土地を売却し、売却額が取得時の金額を上回った場合は、その差額に税金がかかります。
取得時の費用は、土地全体の取得価額を売却する面積に応じて按分するのが原則です。
土地の半分を売却する場合も、事前に売却益への課税を試算しておくと安心です。

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土地を半分に分筆して売る際の注意点

土地を分割して売ることは可能ですが、分筆や持分の売却には法的ルールや土地の条件による制約が伴う場合があります。
これらを理解せずに手続きを進めると、売却が進まなかったり、買主が見つからなかったりする可能性があるため注意が必要です。
ここでは、土地の一部を売却する際に押さえておきたい代表的な注意点を解説します。

接道義務を満たす必要がある

土地を分筆して売却する際は、接道義務に注意が必要です。
接道義務とは、建物を建てる際に幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールのことです。
この基準を満たさない土地では、新たに建物を建てることができません。
そのため、分筆による土地売却では接道義務などの法的ルールを確認することが重要です。
手続きには専門的な知識も関わるため、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

分筆できない土地もある

土地の形状や面積、法令上の制限などによっては、分筆登記が認められない場合があります。
たとえば、極端に細長い土地や接道義務を満たせない土地は分筆が困難です。
また、農地や市街化調整区域内の土地では、自治体の許可が必要になることもあります。
分筆可能かどうかは、事前に不動産会社や土地家屋調査士に相談して確認しておくことが重要です。

固定資産税が高くなる可能性がある

土地を分筆すると、それぞれの土地に対して固定資産税が課されるため、分筆前と比べて合計の税額が高くなることがあります。
とくに、もともと1筆として評価されていた土地を2筆以上に分ける場合、課税標準額の計算方法によって負担が増える可能性があります。
分筆を検討する際は、事前に市区町村の税務課や不動産会社に相談し、固定資産税の負担を含めた費用計画を立てておくことが大切です。

できる限り共有者全員で協力して売る

1つの土地を複数人で所有している、いわゆる共有名義の土地を売却することもあります。
共有名義の土地では、自分の持分のみを売却することも可能です。
しかし、購入希望者が限られるため、希望通りの価格で売れないケースが多くなります。
そのため、可能であれば共有者全員で協力し、土地全体をまとめて売却するほうがスムーズで有利です。

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まとめ

土地を半分に分筆して売却する場合、まず境界や形状、面積を確認し、分筆登記を申請してから売却手続きを進めます。
分筆には登録免許税や測量費、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などがかかり、売却益には譲渡所得税が課される場合があります。
また、接道義務や土地の形状・法令上の制限により分筆できないケースもあり、固定資産税が高くなる可能性もあるため注意が必要です。
共有名義の土地は持分のみ売却も可能ですが、できれば全員で協力して売却することをおすすめします。
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